أكد رئيس اللجنة الدستورية في "مجلس الشعب" "نبيل درويش" أن القانون راعى حقوق طرفي العلاقة الإيجارية سواء المؤجر أو المستأجر بشكل عادل ومنصف آخذاً في الحسبان الحرية التعاقدية وأن العقد شريعة المتعاقدين مبيناً أنه نتاج جهد كبير ومتميز للعديد من رجال الخبرة والقانون ممن لديهم خبرة واسعة في هذا المجال كالقضاة والمحامين وأساتذة الجامعات كما شاركت فيه العديد من اللجان إلى أن تبلور وعرض على موقع الوزارة الالكتروني حيث أخذت كل الملاحظات في الحسبان.
إرادة المتعاقدين
وعن أهمية قانون الإيجار والتعديلات التي تميزه عن القوانين الأخرى أكد عضو مجلس الشعب بندر الضيف أن القانون يتضمن إخضاع تأجير العقارات المعدة للسكن أو السياحة أو لأعمال تجارية أو صناعية أو حرفية أو مهنية حرة أو علمية أو المؤجرة للجهات العامة أو الأحزاب السياسية أو الجمعيات أو النقابات لإرادة المتعاقدين حيث تسجل عقود الإيجار لدى الوحدات الإدارية.
وينص القانون على عدم طلب تسجيل عقد الإيجار وتوثيقه إلا إذا قدم من قبل المالك المستقل للعقار أو ممن يملك في العقار الشائع أسهماً بنسبة 75 في المئة على الأقل من كامل الأسهم الواردة في القيد العقاري, كما يعد العقد بموجب هذا القانون سنداً تنفيذياً من الأسناد المنصوص عليها في قانون أصول المحاكمات وبموجبه يحق للمؤجر إيداع عقد الإيجار لدى دائرة التنفيذ لاسترداد عقاره لانتهاء المدة المحددة في عقد الإيجار أو لتحصيل الأجور المستحقة.
قانون جريء
وحول الجديد في هذا القانون يوضح الضيف أنه بموجب هذا التشريع ينظر القانون في جميع الدعاوى المقامة نتيجة الغبن والمتعلقة ببدل الإيجار للمؤجر أو المالك أو المستأجر وأحكام الإخلاء وإنهاء العلاقة الإيجارية وتعيين الخبراء المعنيين بتقدير قيمة العقار موضوع الخلاف بهدف تحديد بدل الإيجار والفترة الزمنية المتعلقة بتعديل الأجرة والادعاء بالغبن, مشيراً إلى أن «هذا القانون يعدّ خطوة جريئة في سبيل الوصول إلى مرحلة يكون فيها العقد شريعة المتعاقدين»سواء للعقارات السكنية أو التجارية وهو «قانون مهم سيحدث حالة من الرضا بين طرفي العلاقة الإيجارية التي أغفلها القانون رقم 6 لعام 2001».
المقرات الحكومية
وفيما يتعلق بوضع المقرات الحكومية المستأجرة من قبل أفراد أوضح عضو مجلس الشعب فاضل وردة أن القانون الخاص بالإيجار الجديد يتضمن الحالات التي تكون فيها وزارات الدولة ومؤسساتها العامة هي المستأجر باستثناء المدارس التابعة لوزارة التربية لحاجتها التعليمية حيث ترك الأمر للوزارة أن تقرر إمكانية إخلاء البناء أم لا، مشيراً إلى ضرورة «اتخاذ خطوات جدية للاستغناء عن جميع حالات الاستئجار الخاصة بالمقرات الحكومية والانتقال إلى مرحلة جديدة تكون للوزارات ومؤسسات الدولة أبنيتها الخاصة».
تطور تشريعي
ولفت وردة إلى أن مشروع القانون يندرج في خضم التطور التشريعي الذي تعمل على مواكبته الوزارة وهو خطوة مهمة في طريق الإصلاح القضائي بما يخدم العدالة والتطور الاجتماعي والعمراني، مبيناً أن القانون تضمن إعادة صياغة الأحكام القانونية الواردة في القانون رقم 6 لعام 2001 والمتعلقة بدعوى التخمين وإزالة الغبن في بدل الإيجارات بالنسبة للعقارات الخاضعة لقاعدة تحديد بدل الإيجار والتأكيد على حق الخصم في تسمية خبيره.
وبيّن وردة أن القانون الجديد يتضمن أيضاً تقنين القواعد المتعلقة بدعوى تحديد بدل الإيجار في العقارات المملوكة على الشيوع منعاً لتناقض الاجتهاد، كما أقر قاعدة جديدة تتعلق بحالة الإخلاء من المأجور في حال تأجير المستأجر للعقار المأجور أو تنازله عنه كلاً أو جزءاً من دون إذن خطي من المؤجر مع استثناء العقارات المؤجرة لأعمال تجارية أو صناعية أو كصيدلية أو لمهنة حرة أو علمية أو حرفة.
الخصومة في إنهاء العلاقة الإيجارية
فيما يتعلق بتنفيذ القانون الجديد بيّن عضو مجلس الشعب شمس الدين شداد أن محافظة دمشق تستقبل يومياً ما يقارب 1000 عقد إيجار, كما أن عدد دعاوى الإيجار خلال عام 2014 وصل إلى ما يقارب 20 ألف دعوى في جميع المحافظات السورية منها 4 آلاف دعوى في دمشق وريفها في حين وصلت في محافظة حماة إلى 1500 دعوى ومحافظة حمص إلى 1200 دعوى, وبناء عليه, وحسب القانون الجديد فإنه تم رفع بدلات الإيجار إلى خمسة أضعاف لأن هناك عقود إيجار قديمة لا تتجاوز بدلاتها الألف ليرة سورية والقانون رقم 6 والقانون رقم 10 لم يجدا حلولاً واضحة لهذه المشكلة, لذلك جاء القانون الحالي لرفع بدل الإيجار القديم إلى خمسة أضعاف تلقائياً ضارباً مثلاً أن المؤجر والمستأجر اتفقا على بدل إيجار ألف ليرة وفق القانون رقم 186 الصادر في عام 1970 لكن هذه الأجرة لم تعد كافية فيضطر المؤجر حسب القانون القديم إلى أن يرفع دعوى أمام القضاء لرفع أجرة العقار وهي ما تسمى بدعوى التخمين، في حين في مشروع القانون الحالي تتم مضاعفة الأجرة إلى خمسة أضعافها تلقائياً على أن يكون عقد الإيجار خاضعاً للقانون رقم 186 في حين عقود الإيجار الحالية تتم حسب شريعة المتعاقدين أي بمعنى أن هذا المادة تخص عقود الإيجارات القديمة.
مقارنة بين قوانين الإيجار
وفي مقارنة مابين قوانين الإيجار القديمة والقانون الجديد أوضح شمس الدين : لقد حدد مشروع القانون الجديد أجور العقارات التي تدفع كضريبة لوزارة المالية, حيث يدفع المؤجر 5% من قيمة العقارات المؤجرة للسكن مضافاً إليها 20% من قيمة الأثاث الداخل في عقد الإيجار وترتفع النسبة إلى 6% من قيمة العقارات المؤجرة إذا كانت هذه العقارات مؤجرة لمزاولة مهنة حرة أو علمية منظمة قانوناً ويدفع المؤجر 7% من قيمة العقارات المؤجرة حسب مشروع القانون إذا كانت مؤجرة للدوائر الرسمية أو استعمالاً لمحاكم أو إذا كانت مؤجرة للاستثمار التجاري أو الصناعي أو لمهنة حرفية أو المؤجرة للأحزاب السياسية، وتزداد النسبة إلى 8% في حال كان العقار مؤجراً بهدف استخدامه مدرسة.
وبيّن القانون أن عقود الإيجار تسجل لدى الوحدات الإدارية والمدن والبلدات والقرى على أن تتضمن هذه العقود هوية المتعاقدين وعنوان كل منهما وتوقيعهما ومدة الإيجار وبدله وأوصاف المأجور والغاية من التأجير ودفع رسم مقداره 1% من بدل الإيجار الشهري على ألا يقل هذا الرسم عن 500 ليرة للعقار السكني وألف ليرة للعقار التجاري, مشيراً إلى أنه لا يقبل تسجيل العقار إلا من يملكون في عقار على الشيوع أسهماً لا تقل عن 50% من كل الأسهم الواردة في العقار.
كما يشير القانون إلى أنه يعد عقد الإيجار سنداً تنفيذاً من الأسناد المنصوص عليها في المادة 273 من قانون أصول المحاكمات وبموجبه حسب مشروع القانون يحق للمؤجر إيداع عقد الإيجار لدى دائرة التنفيذ لاسترداد عقاره لانتهاء المدة المحددة في عقد الإيجار أو تحصيل الأجور المستحقة، أما عقود الإيجار المبرمة في ظل نفاذ أحكام القانون رقم 6 لعام 2001 أو القانون رقم 10 لعام 2006 غير المسجلة في المحافظة فتخضع في إثباتها للقواعد القانونية النافذة.
القواعد القانونية
لا شك في أن قانون الإيجار الجديد حدد القواعد القانونية المتبعة في حال ادعى المستأجر أو المؤجر الغبن في بدل الإيجار وذلك أنه في حال ادعى أحد الطرفين على الآخر الغبن فإن محكمة الصلح تعين خبيراً أو ثلاثة خبراء لتحديد قيمة بدل العقار المؤجر، ويكون تحديد الخبراء الثلاثة عائداً للخصوم في حال اتفاقهم على ذلك، أما في حال اختلافهم في تحديد الخبراء فعلى كل طرف منهم تسمية خبير من جدول الخبراء المعلن بقرار من وزير العدل, وتعيّن المحكمة الخبير الثالث وفي حال امتنع أحد الخصوم عن تسمية الخبير الذي يريد فإن محكمة الصلح تسميه نيابة عنه مع تسمية خبير المحكمة.
وبذلك, يساهم القانون الجديد الذي تختص به محكمة الصلح بالدرجة الأخيرة في دعاوى أجور العقارات وتقديرها وتخلية المأجور وفسخ عقد الإيجار وبطلانه وإنهائه والتعويض عنه في كل الخلافات التجارية مهما بلغت أجرة العقارات أو المبلغ المدعى به.
المصدر: صحيفة "تشرين"