لم يعد شراء منزل أمراً يسهل تحقيقه بالنسبة إلى كثير من الأسر، مع ارتفاع أسعار العقارات بوتيرة تفوق نمو الرواتب، وزيادة تكاليف التمويل والبناء. وبينما يواصل الطلب الضغط على الأسواق، تحد عوامل متعددة من المعروض السكني، ما يجعل امتلاك منزل تحدياً مالياً يمتد أثره لسنوات طويلة.
وتزداد صعوبة شراء المنازل بالنظر إلى أن القروض العقارية تمتد عادةً بين 15 و30 عاماً، وهي فترة قد تتغير خلالها أسعار الفائدة وقيمة الأقساط، فيما ترتفع الدفعة المقدمة المطلوبة كلما زادت أسعار العقارات.
أسعار المنازل عالمياً.. تراجع بعد سنوات من الصعود
شهدت أسواق الإسكان تحولاً ملحوظاً منذ عام 2022، بعدما بدأت أسعار المنازل الحقيقية، المعدلة وفقاً للتضخم، بالتراجع في عدد من الاقتصادات المتقدمة عقب سنوات من الارتفاع.
وبلغ مؤشر أسعار المنازل الحقيقية في الاقتصادات المتقدمة ذروته عند نحو 140 نقطة في أوائل عام 2022، قبل أن ينخفض إلى قرابة 131 نقطة في الربع الرابع من عام 2023، ثم يسجل 132.2 نقطة في الربع الأول من عام 2026.
أما الاقتصادات الناشئة، فقد شهدت تراجعاً أسرع في الأسعار الحقيقية بعد وصول المؤشر إلى ذروة بلغت 117.33 نقطة في الربع الثالث من عام 2021.
وأسهم التضخم وتباطؤ النمو الاقتصادي وارتفاع فوائد القروض العقارية في إضعاف نشاط السوق، إلى جانب اتساع الفجوة بين أسعار المنازل ومستويات الدخل منذ عام 2012، ما قلّص قدرة الأفراد على تحمل تكاليف التملك.
ومع ذلك، لم تتجه جميع الأسواق إلى المسار نفسه؛ إذ ارتفعت أسعار المنازل الاسمية في تركيا بأكثر من 31% خلال الربع الرابع من عام 2025، كما سجلت مقدونيا الشمالية والمجر نمواً من خانتين عشريتين. وعند احتساب التضخم، برزت مقدونيا الشمالية والبرتغال وبلغاريا بين أسرع الأسواق نمواً في أسعار المساكن خلال أوائل عام 2025.
ما العوامل التي تدفع أسعار المنازل إلى الارتفاع؟
زيادة الطلب مقابل محدودية المعروض
تُعد الفجوة بين عدد المشترين والمنازل المتاحة أحد أبرز أسباب ارتفاع الأسعار، خصوصاً عندما يزداد الطلب بوتيرة أسرع من بناء الوحدات السكنية الجديدة.
وفي الولايات المتحدة، ارتفعت أسعار المنازل خلال عام 2024 بنسب تراوحت بين 3% و5%، ثم سجلت زيادة بلغت 4.7% في الربع الأول من عام 2025، وسط استمرار تجاوز الطلب للمعروض.
انخفاض الفائدة خلال جائحة كورونا
مع بداية جائحة كوفيد-19، خُفضت أسعار الفائدة لدعم النشاط الاقتصادي، ما جعل الاقتراض لشراء المنازل أقل تكلفة وشجع مزيداً من المشترين على دخول السوق.
وساهمت رغبة بعض السكان في الانتقال من المدن إلى مناطق توفر مساكن بأسعار أكثر ملاءمة في زيادة الطلب، بينما دفعت حالة عدم اليقين الاقتصادي والسياسي بعض البائعين إلى الانسحاب من السوق.
ومع عودة المشترين بأعداد أكبر من البائعين، ارتفعت المنافسة على المنازل المتاحة، وهو ما عزز الضغوط السعرية.
ارتفاع أسعار الفائدة على القروض العقارية
رغم أن الفائدة المنخفضة تشجع على الشراء، فإن استمرارها لفترة طويلة قد يزيد الطلب ويدفع الأسعار إلى الارتفاع.
وفي المقابل، تؤدي زيادة الفائدة إلى رفع تكلفة التمويل والأقساط الشهرية، ما يقلل عدد المشترين القادرين على تحمل القرض ويضعف نشاط السوق. وقد واجه المشترون في عام 2024 ارتفاعاً ملحوظاً في فوائد القروض العقارية، الأمر الذي انعكس على المعنويات وحجم المعاملات.
دخول جيل الألفية إلى سوق العقارات
أسهم وصول أعداد كبيرة من جيل الألفية إلى المرحلة العمرية التي يسعى فيها أفراده إلى شراء منازل في زيادة الطلب على العقارات.
ومع محدودية المعروض في بعض الأسواق، أدى تزايد عدد المشترين إلى تعزيز المنافسة على الوحدات المتاحة، ما أضاف ضغوطاً على الأسعار.
ارتفاع تكاليف مواد البناء
تؤثر أسعار مواد البناء مباشرةً في تكلفة تشييد المنازل، ولا سيما المواد المستوردة التي تتأثر بالاتفاقيات التجارية والتطورات السياسية والرسوم الجمركية.
وعندما ترتفع تكلفة استيراد المواد أو توفيرها، تنعكس الزيادة على كلفة المشاريع السكنية، وقد يتحمل المشتري النهائي جزءاً منها من خلال ارتفاع أسعار المنازل الجديدة.
تراجع ثقة شركات البناء
لا تزال تداعيات الركود الكبير عام 2008 حاضرة في قرارات بعض شركات البناء، بعدما تكبدت خسائر كبيرة خلال تلك الفترة.
ويدفع الحذر من تكرار الخسائر بعض الشركات إلى التريث في إطلاق مشاريع جديدة، ما يحد من نمو المعروض السكني في وقت يستمر فيه الطلب، ويسهم في إبقاء الأسعار عند مستويات مرتفعة.
الدعم الحكومي للمشترين
تهدف برامج الدعم والإعانات الحكومية إلى مساعدة المشترين للمرة الأولى على دخول سوق العقارات وتخفيف أعباء الدفعة المقدمة.
لكن هذه البرامج قد تسهم أيضاً في زيادة الطلب، خصوصاً عندما يكون المعروض محدوداً، ما قد يدفع الأسعار إلى الارتفاع ويقلل من أثر الدعم في تحسين القدرة على التملك.
ارتفاع قيمة الأراضي
تشكّل الأرض جزءاً أساسياً من تكلفة أي مشروع سكني، ولذلك فإن ارتفاع قيمتها ينعكس مباشرةً على السعر النهائي للمنزل.
ومع زيادة المنافسة على الأراضي المناسبة للبناء، ولا سيما في المناطق الحضرية والمواقع القريبة من الخدمات وفرص العمل، ترتفع تكلفة تطوير المشاريع العقارية.
قيود البناء وتقسيم المناطق
تؤثر القوانين المنظمة للبناء وتقسيم المناطق في عدد المنازل التي يمكن تشييدها داخل منطقة معينة.
ومنذ أربعينيات القرن الماضي، شهدت لوائح البناء وتقسيم المناطق تعديلات حدّت في بعض المناطق من الكثافة السكنية الممكنة، خصوصاً في المدن. وتشمل هذه القيود متطلبات الحصول على التصاريح، والاشتراطات الخاصة بالأحياء، والضوابط المتعلقة بالكثافة السكانية.
وعندما تحد هذه القواعد من بناء وحدات جديدة في المناطق مرتفعة الطلب، قد تصبح المساكن المتاحة أكثر تكلفة.
تأثير جيل طفرة المواليد
لا يقتصر الطلب على المنازل على المشترين الشباب، إذ يواصل جيل طفرة المواليد التأثير في سوق الإسكان مع تقدمه في العمر وتغير احتياجاته السكنية.
ورغم أن أفراد هذا الجيل قد يتجهون مستقبلاً إلى بيع منازلهم أو الانتقال إلى مساكن أصغر مع التقاعد، فإن هذا التحول لا يحدث بالضرورة سريعاً، ما يعني استمرار إشغال عدد من الوحدات السكنية لفترة طويلة.
اختلاف الموقع الجغرافي
يلعب الموقع دوراً رئيسياً في تحديد سعر المنزل، إذ تختلف الأسعار وفقاً لقرب العقار من مراكز المدن والخدمات وفرص العمل، فضلاً عن حجم الطلب المحلي والمعروض المتاح.
وفي الولايات المتحدة، ارتفعت الأسعار في شمال شرق البلاد بوتيرة أسرع وأكثر وضوحاً مقارنةً بالجنوب والغرب الأوسط، ما يعكس اختلاف ظروف العرض والطلب بين المناطق.
نمو الرواتب بوتيرة أبطأ من أسعار المنازل
تتراجع القدرة على شراء المنازل عندما ترتفع الأسعار بوتيرة تتجاوز نمو الأجور.
ففي حين زادت الرواتب، في المتوسط، بنسب تراوحت بين 2% و3% سنوياً وفقاً للبيانات الواردة في التقرير، لم تكن هذه الزيادة كافية لمواكبة الارتفاع المتسارع في تكاليف التملك، ما جعل شراء المنزل يتطلب حصة أكبر من دخل الأسرة أو اقتراض مبالغ أعلى.
كيف تغيرت أسعار المنازل خلال العقود الماضية؟
اتجهت أسعار المنازل إلى الارتفاع منذ أربعينيات القرن الماضي، لكنها لم تسجل الوتيرة نفسها في جميع الفترات.
ووفقاً للبيانات الواردة في التقرير، ارتفعت الأسعار بنسبة 43% خلال سبعينيات القرن الماضي، مقابل زيادة بلغت 8% في الثمانينيات. كما شهدت الأسعار انخفاضاً بنسبة 12% في السنوات التي أعقبت الركود الكبير خلال العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، مقارنةً بتسعينيات القرن الماضي.
ولا تعني الأسعار المرتفعة بالضرورة خسارة لجميع الأطراف؛ إذ قد يستفيد المستثمرون من ارتفاع قيمة العقارات على المدى الطويل، لكن ذلك لا يلغي التحديات التي يواجهها المشترون الجدد في تأمين مسكن يناسب دخلهم.
كيف تشتري منزلاً بتكلفة أقل؟
رغم ارتفاع الأسعار، يمكن للمشترين اتباع مجموعة من الخطوات لتقليل تكلفة شراء المنزل وتخفيف الأعباء المالية:
اختيار منزل يحتاج إلى إصلاحات: قد تكون المنازل القديمة التي تحتاج إلى تحديث أقل تكلفة من العقارات الجاهزة، مع إمكانية تنفيذ أعمال الصيانة والتحسين تدريجياً بعد الشراء.
تقاسم تكلفة الشراء: يمكن شراء المنزل بالشراكة مع شخص آخر، سواء كان شريك حياة أو صديقاً أو فرداً من العائلة، بما يوزع الأعباء المالية بين الأطراف.
البحث عن برامج دعم المشترين: قد توفر البرامج الحكومية المحلية مساعدات للدفعة المقدمة أو تسهيلات تساعد المشترين للمرة الأولى على دخول السوق.
اختيار مساحة أصغر: تحديد الاحتياجات الفعلية من المساحة يساعد على تجنب شراء منزل أكبر من اللازم، وتقليل تكلفة الشراء والصيانة.
التوسع في البحث الجغرافي: قد يوفر الابتعاد عن وسط المدينة خيارات أقل سعراً وضرائب عقارية أقل، بحسب المنطقة.
مقارنة القروض العقارية: تختلف شروط التمويل ومتطلبات الدفعة المقدمة بين القروض، ولا تشترط جميعها دفعة بنسبة 20%، لذلك قد تساعد مقارنة العروض في العثور على تمويل يتناسب مع الدخل والقدرة على السداد.
